2015年2月8日 星期日

一張圖說明香港樓宇供求







樓市其實很簡單,主要需求來自新婚夫婦,當然亦有額外因素,例如外地來港讀書而要租樓,外地來港工作又要租樓,投資既需求(買樓收租)等,但這些每年只佔少數,而且沒有統計數據可找,我們暫時簡單化地了解新婚=新需求(當然有部份結左同父母住),暫時深入的問題不探討,只探求最基本需求,新婚住屋需求,如果連基本需求都未能滿足,加多額外需求,需求更大於供應...

供應量參考差餉署,房屋署統計數字,網上可查,公開資料,已經沒計拆卸量(每年千多套)

藍色線,香港統計署每年香港註冊結婚宗數,每宗=2個人=1個家庭,單方是香港人/雙方香港人都算在內,而領取無結婚證明書內地/外地結婚不算在內,當佢地移居....

紅色線,公私營落成量,公屋+私樓,單位為套....因為結婚之後有部份人住公屋,有部份住私樓,當然公屋唔係即申請即上樓,亦唔係個個都有資格上樓,只反映總供應

綠色線是將供應(落成量)減需求(結婚數),數值大於0等於供過於求,負數供不應求...

1994私樓供應增加,與3-4年前樓市有關,之後供應量都放緩,但供應剛好滿足需求
1997回歸之後供應大增,8萬5計畫有關,加上1995年樓市旺,發展商施工增,1999-2000建好推盤
1999年私樓落成量3萬5,接近歷史新高.........
公屋建成量都大增,達2萬7,是90年代新高,2000年公屋建成量達4萬7,是歷史新高.....

落成量大幅高於需求量,之前供應略多於需求,基本上之前沒有延遲需求.....
綠色線2004年前都是供大於求,但自從董生2000話8萬5不存在,供應開始下降...
多次經濟危機使發展商也減少施工,新供應開始一落千丈....
曾蔭權時代更惡化,無論公營/私營供應都繼續維持低位........

供不應求由2005年開始,直到2018年都會出現....
加上經濟向好,結婚人數2005年開始增加....需求上升,供應下降,供不應求更嚴重.....
導致過去十年樓市瘋狂,越來越狂....

2014年開始雖然供應開始增加,但供仍不應求
結婚人數2014年後維持每年4萬5是我估計,預期4-5萬之間
2014年後4年的公私營供應是政府提供的估計數字....

未來新增供應除了依靠建屋,
就是老年人口增加,部份人口離開(死亡或入住老人院)
但這方面比較緩慢,所以未來4年樓價升幅會收歛~
如果加上經濟問題或加息因素,有機會略跌,但大跌機會極微.......
除非失業率大幅急升,因為以前積落延遲購買需求仍然多....
他們有一定積蓄,有一定購買力未釋放,除非有其他原因消耗他們購買力...
暫時現時情況看,買樓的話,等多2年會較好

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