之前有人話個市而家係乾升,我就走左去搵成交量同埋價格關係睇睇,註冊宗數=成交量,中原指數=價格指標作參考,註冊宗數由用家,投資者,炒家組成,新用家數每年應該相若,換樓客應該都唔會太大變動,除非回報率(租金回報減利息成本)升,否則投資者都唔會增加,所以得返炒家會隨價格上升下降
自2010年11月起,政府為左打擊炒樓為名,引入額外印花稅(SSD),其後不斷加辣,2011年開始樓市成交凍結,比沙士時期註冊數更低,2013-2016年,每年只有6萬宗左右,2003年也有近8萬宗...
由下圖見到,註冊數與價格十分一致,價升成交多,價跌成交少,因為自由市場,偏離程度唔大,只有1997年是大幅偏離....係註冊宗數大增偏離價格,而辣招後則價格與成交偏離,成交少反而價格一直上升,如果無辣招,成交多返,而家註冊宗數可能重回1997年...
就快7年既辣招成效可以話無乜,阻止唔到樓價上升,只能阻礙成交數量,價格唔係由成交量影響,所以可以話係無成效,阻止左投機者入樓市,全部都係投資者/用家既話,情況就係全部都係有能力坐貨既人,投資者會揀收租(息低,租金回報仍然吸引),用家買左唔會賣(除非換樓),情況就會變成供應越黎越少,需求持續增或持平,供應持續減少,結果就係價格上升
平行時空下,如果無辣招,價一樣會升,成交量跟隨升,投機者,投資者,用家都參與其中,供應會多左,成交都多左,投資者仍然入市,因為有好既租金回報,只要價格無偏離租金太遠,用家會多左選擇,只要價格升投機就會存在,供需較平衡,價格升幅係多/少過辣招就好難講,但好處係,如果價升得過快,當價格偏離租金太遠,投資者會出貨/暫停入市,投機者仍然炒而且吸引更多人入去炒,有能力買既用家會少左,最後升到得返炒家,到左某個價位無左投資者同用家支持價格,炒家都唔會捱得好耐,價格會轉跌,炒家開始出貨,見價跌想入市既人又會少左,怕一買就接火棒/等更低價先買,樓市會健康D
政府唔敢撤辣,因為一撤就會使供應大幅增加,之前要俾稅炒家既唔洗俾,就會賣出黎止賺,之前部份未入市既用家選擇會多左,會開始入返市,但價高都唔會有好多人入,因此我估供應會多過需求,政府如果係市弱(經濟唔好)既時候撤,反應更大,個個爭住止賺,未必有足夠用家有錢入市,可能變成人踩人,搶住套現, 而家政府變左進退兩難....市弱唔撤得,市高撤又會點? 會好D,因為而家個價再大升對於投資者吸引力會細好多,供應多返可以滿足到炒家亦都消磨部份用家需求,加上一手樓供應會增加,有助壓低價格升幅,政府應該真係要今年或下年撤,撤既時間錯左會有好大影響
二手市場是成交佔最多市場,因為存量最大一定係二手,每年一手新供應只有一萬多個,自辣招後,二手市場冰封,雖然一手樓供應無特別大增,但反而佔比提升,主要係二手成交真係跌到好勁,所以新盤個個爆飛又好快清哂既原因係有需求既用家都被逼買無議價空間既一手樓,最得益一定係發展商,推完第一批,加價再推,再加價再推都有人買,雖然係咁,但最大得益唔係地產商,反而係政府,辣招既稅收加上勁升既賣地收益...庫房年年水浸...
2017年底開始美國開始收縮資產負債表,熱錢會慢慢少,如果QE係推升樓價既其中一個因素,美西縮表就會令呢個因素減弱...其實樓市價格上升唔係香港獨有,全世界都升,跌既都係全世界一齊跌,如果之前因為QE同埋辣招扭曲左市場令價格上升既話,當呢兩樣野無左,價格自然會回落,溢價消失價格會回歸至合理水平,不過現時對於部份人黎講,樓價仍然係合理
資料來源:美聯網站
https://www.midland.com.hk/land-registry-record/12months.html
