2013年5月30日 星期四

REITS與息率關係























今日REITs全線被洗倉所以打左以下呢段野
"今日焦點仍然是REIT,全部洗倉,其實都係心理影響,怕加息
REIT結構係9成賺返黎都要派,所以公司一發展就要借債
有咩資本開支都要借錢黎攪
舉例778置富,收入11億,銀行利息開支2012年1.3億,可分派收入5.5億
如果進入加息周期,利息開支會上升,租金收入下跌,影響可分派收入
存款利息上升,REIT吸引力自然下跌,如果進入加息周期,REIT下跌周期就會開始"

齋睇字未必好多人會明,睇圖應該更易明
上圖美國利率(藍線),下圖領匯股價走勢(因為佢歷史最長)
可以見到上市後升幅唔算好大,升跌都係跟市況,
06-07年市好慢慢升,由15升至20,08年尾海嘯就跟插,由09年開始展開升浪,由近15升至最高46
美國加息周期由04年中開始升到06年中停止,由近1%升至近5%,由08年頭開始減,至09年頭見底(減無可減)

如果將兩圖拍埋一齊睇就很明顯,超低息環境極有利reits既租金收入
而且利息開支也會大減,08年佢利息開支6.04億,2012年為4.69億
唔算高,利息開支佔收入不算高,影響不會很大,但有一些reits利息開支較大
那些就要留意加息影響

如果存款利率慢慢加至2%,Reits股價要降低令息率提升才吸引投資者購買
也是加息對reits股價添壓原因之一

還有其他間接因素,例如加息會不會影響經濟令租金收入下跌等等

暫時未真係開始加息,但如果一旦開始,對reits股價壓力就會增加