2015年2月28日 星期六

利率與樓宇購買力的關係

這篇是入門級課程,解釋加減息對樓宇購買力的關係....
可能有人已經識,但我覺得未必有很多人了解,所以寫一篇
物業,通常是借貸購買,原因不解釋太多,不是這次要說的事
以下是基本財務知識...學校不會教,讀財務才會教...有D可能係常識

影響樓價購買力的幾個控制因素
1.按揭成數
即付出多少%首期才可以申請貸款
9按,即付出樓宇價格10%為首期,90%為按揭貸款
以300萬既樓為例,9按,30萬首期,270萬貸款,但9按通常要買保險,這方面下次再講

現時一律6按,即至少要付出樓價40%.300萬樓,至少要俾120萬作為首期,
最高仍可做8按,門檻提高,目的是令儲備較少的人不能申請貸款買樓
儲備較少的人可承受風險也較少,

從銀行角度,他們的風險下降,300萬樓價下跌40%
銀行的樓宇資產也是等值,借給你180萬,你斷供佢收樓,賣左都值180萬,無蝕...
但借給7按,借左210萬俾你,你斷供,佢收樓,賣得180萬,佢要蝕...
銀行體系就受影響,最終影響經濟

2.利率
利率是香港政府不能控制的,因港元與美元掛勾,跟美國息率,以穩定匯率
但減息使購買門檻下降,加息使購買門檻上升....
用以下按揭計算機就可以理解
樓價300萬,按揭成數90%,還款年期25年,9按保險1次過俾,
以上項目不變,可變項目只係利率,利率4.5%時,每個月需供款$15,007
利率下降1個百分點至3.5%,供款降至$13,517
再降1個百分點至2.5%,供款降至$12,113
代表什麼? 假設供款入息比率不變同樣是50%,
4.5%利率的時候,月入需要$30,014,銀行才能批出貸款
3.5%利率時,月入只需$27,034就可以
2.5%利率時,月入只需$24,226就可以
假設100人入面,30014蚊月入以上既人有30個,
24226蚊月入以上既人有40個,即利率下降後,
同一價位可購買人數增加,300萬既樓需求增加,

假設有個海景單位,300萬,個個都想要,4.5%利率時30個人有資格爭...
2.5%利率時,有40個人爭,最後邊個爭到???價高者得,月入高既自然出高價搶....
當利率2.5%既時候,3萬蚊收入既人最高可出價格係37X萬....
即300萬既海景單位,,至少會俾人搶高到37X萬...
這是香港近幾年樓價大升原因之一


3.還款年期
呢個好少見有人用黎控制,限供20年/25年,都係影響還款,同利率控制一樣
同樣用之前計數機計,限供20年既話,每月供款14307,25年就12113...
可能其他工具目的一樣但效果較好,呢個唔洗用到

4.供款入息比率
今次有用到既工具,將比率由50%->40%....
又係上面個例子,2.5%息,300萬,25年,9按,每月供12,113
50%既話月入24,226...降到40%,每月入息要30,282先借得....
$30282月入既40%=12113.......
入息比率玄機可以參考這篇
金管局叫你唔好買樓?收緊供款對入息比率露玄機

5.稅項及其他
額外印花稅,增加炒賣成本,已經可以壓止短炒風....
買左之後6個月內賣出,印花稅=樓價20%,300萬樓要交60萬
6-12個月15%,12-36個月10%,即係樓價升得少,賣左就要蝕
基本上無得炒,但可租,另外,夠3年就唔洗額外,
引申一個問題,3年後放監,撞正加息,會唔會有大量盤一齊沽? 
絕對會,不過到時政府可以放寬某D措施,釋放需求,穩定樓價

總結,港府而家做既同中國差不多,之前中國樓價勁升,溫州炒樓團大家應該聽過
但之後中央政府出左類似措施,成交縮,而家樓價弱,成交少,中央開始放寬
只之放寬限購,調升按揭比率(好似係6按加到7按)
政府而家收緊係為未來提供放寬空間,穩定未來樓價....
我唔知係中央落命令定係港府自己決定.....
我個人認為呢D措施係好事,好處係
1.需求減少,供應增加,樓價上升幅度降
2.銀行體系風險降低
3.未來有放寬空間,若經濟轉差或加息高於預期,可支持樓價平穩下降

而家樓市係一個海洋公園一樣,已經逼爆,但仍然有人想入市....
政府而家限制儲蓄較多,入息較多既人先可以入海公(入市)....
限制左人流,海公可以平穩D,當第時經濟差,加息,多人離開海公(出市).....
政府可以放寬返,等多D人有返資格入場,托住海公人數,平穩發展....
政府其實可以有其他新方法去解決樓市問題
不過好似唔肯諗/唔肯做...
如果有一批樓係只可以租,但申請資格介於岩岩買唔起樓與輪唔到公屋之間
(即係入息/資產在某一個範圍),俾夾心人士暫住,佢地唔會長住...
樓市跌自然會考慮入市(因為佢地有能力買),係可以流轉.......
公屋租太低,根本唔會有誘因令富戶買樓,加富戶租金都係一個方法....
但係樓市供應唔夠仲逼佢地去買樓係唔得,呢招係跌市先可以出既方法....
香港人,忍一忍,逼政府起樓,減低外來人口進入香港,才是治本之策.......

2015年2月21日 星期六

估值很低,未來一年有機會轉身的行業



今天看了一本書,說以PSR(市值/營業額比率)來做估值,找被低估的股票
因營業額較穩定,利潤較波動,一時的虧損/利潤大降,就使市盈率急升/變負值
如果以低市盈率尋找投資目標,這類公司就不會被發現,因為P/E可能達1000倍
但可能只是一次性事件影響....這次我以PSR作估值找出一堆低估值行業

list在此

1.內房有最多低PSR的公司,有不少公司PSR仍在創歷史新低,因銷售面積預期增長放緩,加上內地房地產價格仍在下跌,一線城市跌幅較少,但2,3線跌幅仍頗大,國家統計局每月皆公佈70大中城市價格指數,大家可上網查找,暫時很難說房屋需求可回升,因內地房市比香港更複雜,城市房屋需求除了本地居民,還有農村移居城市人口,但移居又受地方政府限制,因此要再詳細研究一下,內房還有受貨幣政策影響...

2.內房不行,內房相關產業鏈建材水泥,家電,建築相關都受影響,因此要投資內房產業鏈,還需看內房走向,

3.汽車銷售,之前有很多不利消息,庫存大增,銷售利潤率低,平行進口(水貨)試行,資金鏈受壓,如沒車廠補貼,將出現虧損,還有限購措施,另外汽車銷售股不少都流動性低,每成日交額十分少,影響估值, 其實如果找2014陣痛行業,汽車銷售一定屬於,2015-16有機會走出陣痛的行業,很有機會是汽車銷售,換車潮將至,是今年轉運的機會,不公香港上市汽車銷售股以寶馬或日本車銷售為主,德系車會較有保障,日系銷售將被中國品牌侵蝕市佔率,這一兩年較為看好的行業仍是汽車銷售

4.有色金屬,有江西銅,中國鋁業,這類需求與房地產有較大關係,但短期都很難有大增長,價格很難有回升可能,還需要研究

5.手機相關,有COOLPAD,TCL,富士康,信利,信利已經開始有市場回炒,COOLPAD在中國應該很難做,因競爭對手越來越多,富士康盈利能力不夠強,TCL如果今年能達銷售目標,潛在升幅將不俗,因目標銷售1億部,比2014年0.73億部增36%...TCL與信利每月都有經營數據,可以留意

另外,我回顧了過往一年股價調整較多的公司,以準備尋找投資目標
但由於軟件數據庫有問題,部份股價錯誤
大家使用數據時請檢查是否正確
有數隻暴跌股是因為被沽空機構狙擊,例如天合化工,神冠,蠟筆小新等
有些是整個行業轉差,,例如澳門博彩,內房,手遊
有些短期開始轉差例如光伏,彩票,石油設備.食品飲品
有些是長期積弱例如百貨,餐飲,
有些積弱但短期轉好,例如家電,乳品,汽車,

本人選擇一些估值過低,基本面未似轉差的公司來說說
1.金邦達寶嘉3315,不知道為什麼被市場狂沽,股價走勢上形成雙底,公司2月12日首次回購股票,基本面看大行最近報告仍然看好未來2年有不俗增長,公司做銀行ic卡,2012年度開始收入高增長期,2014上半年收入仍增52%,行業不太了解,但印象中這家公司不錯的,如下半年保持上半年一樣的高增長,能發盈喜

2.慧聰網2280,呢隻睇過新聞,雪球,公司轉型,但業績未見轉差已經被人由14年3月24日最高$23.7沽左近一年沽到落而家$5.21,可以重新留意這家公司,如轉型成功,數倍升幅股,14首9個月淨利潤1.6億RMB,現時市值34.8億HKD,估值已見合理,當時覺得這家公司泡沫到爆,與當時手遊股一樣癲狂,這家公司業務比手遊穩定,電子商務仍具發展潛力,唯需時間再計算估值及未來增長

3.TCL通訊,這家已發盈喜,3月頭公佈業績的手機股,未必多人留意,雖然佢全球智能手機市佔在10名之內,但香港,甚至台灣及中國都很少人提及/有用其手機,它在在墨西哥、哥伦比亚、厄瓜多尔、委内瑞拉、加勒比海、安哥拉等国家和地区销售排名第一,拉美市场整体晋升为第二名,在北美市场实现排名第五。  http://www.tcl.com/News/detail.html?nid=1003 ,集團2015年銷售目標1億部手機,同比增36%,預計智能手機增60%,非智能降20%,2014預測p/e:7倍幾,2015有增長30%盈利,股價上返$10.5應無難度....(歷史高位10.8)

其他公司,有數隻半新股跌了不少,例如被人質疑多次的老恆和(2226),藥品設備相關受奧星(6118),科通芯城(0400),已公佈盈喜的中國白銀集團(0815),幾間汽車銷售企業如新豐泰,寶信,永達,正通汽車...都是可以留意的公司,另外之前寫廿大跌幅行業(http://edwardten.blogspot.com/2015/01/201420.html)有些行業的公司已經在1-2月炒起,例如乳品,殯儀,彩票今周都有開始異動,相信不同行業開始在不同時間重新受市場注視,今年繼續以博大跌股反彈為選股方式,從中找便宜的寶藏...

我亦增加2月模擬組合,加入以上3家跌幅較多的公司作觀察
其他公司待研究再加入
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1RioZBNUQvYunIut0qs7fGrEktI_gAVKGpty5XHFcwpE/edit?usp=sharing

2015年2月8日 星期日

一張圖說明香港樓宇供求







樓市其實很簡單,主要需求來自新婚夫婦,當然亦有額外因素,例如外地來港讀書而要租樓,外地來港工作又要租樓,投資既需求(買樓收租)等,但這些每年只佔少數,而且沒有統計數據可找,我們暫時簡單化地了解新婚=新需求(當然有部份結左同父母住),暫時深入的問題不探討,只探求最基本需求,新婚住屋需求,如果連基本需求都未能滿足,加多額外需求,需求更大於供應...

供應量參考差餉署,房屋署統計數字,網上可查,公開資料,已經沒計拆卸量(每年千多套)

藍色線,香港統計署每年香港註冊結婚宗數,每宗=2個人=1個家庭,單方是香港人/雙方香港人都算在內,而領取無結婚證明書內地/外地結婚不算在內,當佢地移居....

紅色線,公私營落成量,公屋+私樓,單位為套....因為結婚之後有部份人住公屋,有部份住私樓,當然公屋唔係即申請即上樓,亦唔係個個都有資格上樓,只反映總供應

綠色線是將供應(落成量)減需求(結婚數),數值大於0等於供過於求,負數供不應求...

1994私樓供應增加,與3-4年前樓市有關,之後供應量都放緩,但供應剛好滿足需求
1997回歸之後供應大增,8萬5計畫有關,加上1995年樓市旺,發展商施工增,1999-2000建好推盤
1999年私樓落成量3萬5,接近歷史新高.........
公屋建成量都大增,達2萬7,是90年代新高,2000年公屋建成量達4萬7,是歷史新高.....

落成量大幅高於需求量,之前供應略多於需求,基本上之前沒有延遲需求.....
綠色線2004年前都是供大於求,但自從董生2000話8萬5不存在,供應開始下降...
多次經濟危機使發展商也減少施工,新供應開始一落千丈....
曾蔭權時代更惡化,無論公營/私營供應都繼續維持低位........

供不應求由2005年開始,直到2018年都會出現....
加上經濟向好,結婚人數2005年開始增加....需求上升,供應下降,供不應求更嚴重.....
導致過去十年樓市瘋狂,越來越狂....

2014年開始雖然供應開始增加,但供仍不應求
結婚人數2014年後維持每年4萬5是我估計,預期4-5萬之間
2014年後4年的公私營供應是政府提供的估計數字....

未來新增供應除了依靠建屋,
就是老年人口增加,部份人口離開(死亡或入住老人院)
但這方面比較緩慢,所以未來4年樓價升幅會收歛~
如果加上經濟問題或加息因素,有機會略跌,但大跌機會極微.......
除非失業率大幅急升,因為以前積落延遲購買需求仍然多....
他們有一定積蓄,有一定購買力未釋放,除非有其他原因消耗他們購買力...
暫時現時情況看,買樓的話,等多2年會較好